Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre en Cataluña, sobre el régimen urbanístico de las viviendas de alquiler uso turístico
Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico en Cataluña
Sumario
-Exposición de motivos
-Artículo 1 Licencia urbanística previa para la destinación de las viviendas al uso turístico
-Artículo 2 Municipios donde la vivienda de uso turístico se encuentra sujeta al régimen de licencia urbanística previa
-Artículo 3 Revisión periódica
-Disposiciones Transitorias
Disposición transitoria primera Municipios con problemas de acceso a la vivienda o en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico
Disposición transitoria segunda Régimen transitorio de las viviendas de uso turístico debidamente habilitadas a la entrada en vigor del Decreto ley
-Disposiciones finales
Disposición final primera Modificaciones del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto
Disposición final segunda Entrada en vigor
-Anexo
Relación de municipios donde la vivienda de uso turístico se encuentra sujeta al régimen de licencia urbanística previa
Sea notorio a todos los ciudadanos y ciudadanas que el Gobierno ha aprobado y yo, de acuerdo con el artículo 67.6.a del Estatuto de autonomía de Cataluña, promulgo el siguiente
Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre de Cataluña sobre viviendas de alquiler de uso turístico
Exposición de motivos
I
Las medidas que se proponen en este Decreto ley responden a las necesidades de regulación del creciente mercado de viviendas de uso turístico que ha proliferado en el territorio de Cataluña como consecuencia de la concurrencia de una serie de factores, como son la explosión de la modalidad del turismo urbano, la aparición de plataformas de comercialización de alojamientos y el contexto regulatorio de la Unión Europea relativo a la libre prestación de servicios, que han sido los detonantes y han ayudado a esa expansión.
Se ha demostrado que la aparición del fenómeno de las viviendas de alquiler de uso turístico en Cataluña tiene efectos directos sobre la dimensión del mercado de alquiler de vivienda permanente y habitual. Las viviendas de uso turístico no se crean como resultado de la construcción de nuevas viviendas, sino que aparecen como cambios de destino de viviendas ya existentes, lo que implica que la oferta de viviendas no es elástica a corto plazo. Por consiguiente, el crecimiento de viviendas de uso turístico es una de las causas de disminución del potencial mercado de viviendas de carácter permanente y habitual.
La confluencia de los diversos factores mencionados y la situación de Cataluña como destino turístico en el ámbito europeo favorecen el cambio del uso residencial de las viviendas en el uso turístico, lo que comporta una disminución de la oferta de viviendas destinadas a uso residencial habitual; oferta de viviendas que, de conformidad con los datos existentes actualmente, es ya insuficiente para cubrir la demanda residencial habitual existente en Cataluña, y más teniendo en cuenta el crecimiento poblacional actual de Cataluña, muy por encima de la media europea.
Esta situación de urgencia ya ha provocado que del orden del 20 % de los municipios que se relacionan en el anexo de este Decreto ley, y que representan un 50 % de la población de estos, ya hayan regulado la ordenación de las viviendas de uso turístico, dado que la proliferación de esta modalidad ya ha tenido incidencia en el acceso a la vivienda. Conviene destacar que la regulación de las viviendas de uso turístico no es un fenómeno aislado de Cataluña, sino que también afecta a varias ciudades y municipios de Europa e incluso de Estados Unidos; ejemplos paradigmáticos son la reciente regulación de las viviendas de uso turístico en las ciudades de Florencia o Nueva York.
A esta situación descrita de necesidad extraordinaria y urgencia, se ha añadido la urgencia derivada de la aprobación, el pasado 24 de mayo, de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda BOE Nº 124 (publicada en el BOE en fecha 25 de mayo de 2023), que contiene una serie de medidas para fomentar la congelación o abaratamiento de los precios de alquiler en las zonas de mercado tensionado y que conllevan de forma directa la limitación de la actualización de los precios de alquiler de vivienda. En consecuencia, se prevé que la contención de estos precios puede abocar a un éxodo de las viviendas que en principio estaban ofrecidas dentro del mercado del alquiler de vivienda habitual hacia otras modalidades de tenencia, como la propiedad, el alquiler turístico o el alquiler de temporada. En este sentido, debe tenerse en cuenta que la Resolución TER/2940/2023, de 11 de agosto, declara zona de mercado residencial tensionado 140 municipios.
Asimismo, hay que tener en cuenta que el fuerte incremento de viviendas de uso turístico contribuye a la saturación turística o el turismo de masas (overtourism), que tiene fuertes consecuencias negativas, como el deterioro de la convivencia vecinal, la proliferación de actividades turísticas y de ocio que rompen el equilibrio del entorno urbano, dado que generan un funcionamiento anómalo en la zona al no estar destinadas a residentes locales, la gentrificación turística, la transformación social de los barrios a través del deterioro del paisaje urbano y la saturación de las infraestructuras y servicios de la ciudad, entre otros. Este hecho ha obligado al Gobierno de la Generalitat a adoptar medidas urgentes para hacer frente al impacto que este incremento de las viviendas de uso turístico supone tanto para el parque de viviendas de alquiler como para la gentrificación o pérdida de identidad de los municipios donde se sitúan.
Asimismo, debe tenerse en cuenta que, de conformidad con el artículo 3.4 del Real decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del suelo y la rehabilitación urbana, artículo que según la disposición final segunda de la misma norma tiene carácter de condición básica, el suelo vinculado a un uso residencial por la ordenación territorial y urbanística está al servicio de la efectividad del derecho de disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los términos que disponga la legislación en la materia. En este sentido, a fin de que los derechos y deberes comprendidos en dicha normativa sean reales y efectivos, los poderes públicos adoptan las medidas de ordenación territorial y urbanística adecuadas para asegurar el resultado pretendido a través de los procesos de ocupación y transformación del suelo.
Por todo lo expuesto, dado que las viviendas de uso turístico pueden sustraer un número importante de viviendas del parque residencial habitual previsto por el planificador para cubrir las necesidades habitacionales de un municipio, y dado que una alta concentración de viviendas de uso turístico pone en riesgo el equilibrio del entorno urbano, queda patente que el Gobierno de la Generalitat está no solo legitimado sino también obligado a promover la ordenación urbanística necesaria para conciliar el destino de determinadas viviendas a uso turístico con la capacidad de priorizar las necesidades habitacionales y sociales de una población.
