El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019

2 Principales características de la reciente fase de expansión del mercado de la vivienda 9

2.1 La iniciación de nuevas viviendas se recuperó tras la crisis financiera, pero los niveles alcanzados en 2019 eran reducidos desde una perspectiva histórica 9

2.2 Los precios de compraventa y las transacciones también se han expandido de forma significativa durante los últimos años 11

2.3 Mercado del alquiler: aumento sostenido de los precios como resultado del fuerte repunte de la demanda 13

2.5? Recuperación heterogénea en precios y cantidades por áreas geográficas? 20

3? ¿Existen en España dificultades en el acceso a la vivienda para determinados colectivos? 23

4 Una evaluación de los posibles riesgos asociados al mercado inmobiliario residencial español antes del Covid-19 36

4.1 La evolución de los precios y sus determinantes 36 4.2 Riesgos crediticios 36 4.3 Riesgos para la actividad económica 38 4.4 El papel de las políticas macroprudenciales 39

Recuadro 1 Cambios en la relación préstamo-precio y la dinámica del mercado inmobiliario 43 Recuadro 2 Un análisis de los factores explicativos del cambio reciente en las decisiones de tenencia de vivienda en propiedad de los hogares españoles 46

Recuadro 3 Evolución reciente del precio de la vivienda en las economías avanzadas 49 Bibliografía 52

El mercado de la vivienda desempeña una importante función económica y social. Por una parte, las condiciones de este mercado, junto con las de los mercados de trabajo y de crédito, determinan en gran medida el grado de accesibilidad de los distintos hogares a la vivienda.

Por otra, la actividad de este sector tiene un peso destacado en la economía, tanto a través del empleo en la construcción como de la inversión vinculada con él. En parte por este motivo, y también porque una fracción destacada de las transacciones de vivienda se financian con recurso a la deuda, el funcionamiento del mercado inmobiliario puede tener implicaciones para la estabilidad financiera. Así, las crisis inmobiliarias a menudo han venido asociadas a crisis bancarias profundas, como la que tuvo lugar en España entre 2008 y 2013. Todo ello justifica un análisis exhaustivo y riguroso de las implicaciones que puede haber para el conjunto de la economía y el sistema financiero derivadas de la situación de este mercado. Por este motivo, el Banco de España está desarrollando distintas herramientas analíticas e indicadores de alerta temprana relacionados con este mercado. Este trabajo, tras resumir los rasgos más destacados de la evolución del mercado inmobiliario residencial en España durante la última etapa expansiva iniciada en 2014, se centra en analizar dos aspectos relacionados con su situación de finales de 2019.

En primer lugar, indaga sobre las posibles dificultades de acceso a la vivienda por parte de los hogares en España, y apunta a que estas se han agravado durante los últimos años, especialmente para determinados colectivos, como los jóvenes y los hogares con rentas bajas, sobre todo en algunas zonas, como las grandes áreas metropolitanas.

Seguidamente se revisan las implicaciones económicas y sociales relativas a los obstáculos a la accesibilidad a la vivienda y se analizan posibles medidas públicas que podrían considerarse para aliviar estas dificultades. La última sección ofrece una valoración de los posibles riesgos sistémicos asociados a la situación del mercado inmobiliario. El sustancial impacto macroeconómico que tendrá la crisis sanitaria del Covid-19 podría agravar tanto las dificultades de accesibilidad a la vivienda como los riesgos vinculados al mercado inmobiliario. Sin embargo, dada la ausencia de datos por la cercanía de este episodio, estos aspectos no se analizan aquí.

En todo caso, el Banco de España, en su seguimiento habitual de los desarrollos macrofinancieros, abordará estas cuestiones en cuanto se disponga de información.