Estudio de Gastos de Comunidad en Ley la de Propiedad Horizontal. Parte I

Estudio de Gastos de Comunidad en La Ley de Propiedad Horizontal. Como cobrar los gastos de Comunidad segun la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley la de Propiedad Horizontal ha generado no pocos problemas en el reparto de los gastos de comunidad y vamos a intentar aclararlos. Para ello, vamos a ver, primero, lo que dice la LPH y, luego, cómo deberían cobrarse, puesto que una cosa es la realidad (de lo que se hace) y, otra, la verdad (que se deriva del contenido de la LPH y de las prácticas contables), que al poderoso interesa poco, por lo que, en la lucha entre la fuerza y la razón, nunca se logra imponer la lógica.

PRIMERO.- En cuanto al contenido de la Ley la de Propiedad Horizontal, pasamos a analizar  el contenido de los artículos 9.1.e,  y 9.2, mediante el desglose de cada una de las normas que contienen y dando una somera explicación para cada una de ellas. La Ley la de Propiedad Horizontal dice:

Son obligaciones de cada propietario: 

1. e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. 

2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4.

La Propiedad Horizontal , en estos apartados, dice:

1º.- Que son obligaciones de cada propietario ?  contribuir, ? a los gastos generales ? Y que se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales?

De ahí se deduce que hay "gastos generales" y "gastos particulares" (o "no generales") que son  aquellos gastos imputables a propietarios concretos por lo que el pago de su coste no es una obligación de todos los propietarios.

2º.- Que son obligaciones de cada propietario ? contribuir, con arreglo a la cuota ? a los gastos generales? que no sean susceptibles de individualización?

De ahí se deduce que los "gastos generales", y no solo los "particulares", se deben cobrar, en principio, por consumos, solo, cuando no sea posible individualizarles, se cobrarán por coeficientes.

3º.- Que son obligaciones de cada propietario ? contribuir, con arreglo a la cuota ? o a lo especialmente establecido, a los gastos generales?

De ahí se deduce que a ciertos propietarios, se les puede eximir del pago de algunos "gastos generales" (ordinarios y extraordinarios), debido que a que ni consumen ni utilizan ni disfrutan de ciertos suministros, servicios o instalaciones.

4º.- Que son obligaciones de cada propietario ?  contribuir ? a los gastos generales ? sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes

De ahí se deduce que el mantenimiento de ciertos elementos comunes deben sufragarle todos los propietarios aunque no los utilicen. Se trata de evitar que los pisos inferiores aleguen, por ejemplo, que no pagan gastos de tejado puesto que de la cubierta solo se benefician los de la última planta. 

SEGUNDO.-  Sobre el cobro de los gastos a los propietarios: 

1º.- La Ley la de Propiedad Horizontal establece, en el Art. 9 (apartados 9.1.e y 9.2), la forma de cobro de los gastos de comunidad. Pero, por lo que hemos visto, hay cierta confusión en la cuestión de la "individualización" de gastos, en  la de los "gastos privados" (o sea, de los "gastos particulares") y en la de la exoneración de ciertos gastos a ciertos propietarios. Pero hay mucha mayor confusión en lo que es el "reparto" inicial de un gasto entre las secciones de la comunidad y su posterior "distribución" entre los propietarios.

Porque no es lo mismo hacer el "reparto" de los gastos  de una comunidad en la que solo haya viviendas, que en otra con viviendas y locales, porque, en la primera, todos los gastos van  a la misma y única cuenta y hay una sola sección y un solo presupuesto. Pero, en la segunda, hay "gastos generales" y "gastos de viviendas"  y, en general, hay dos secciones y dos presupuestos.

Los "gastos de viviendas" son, en realidad, un tipo de los "gastos particulares", la de los propietarios que tienen pisos. Y hay otros "gastos particulares" que no son de viviendas, como los de devolución de recibos por parte de algún propietario, que son "gastos particulares" exclusivamente de ese propietario. Estos no suponen una tercera categoría de gastos, sino que son otra variante, aparte de los "gastos de viviendas", de los "gastos particulares", la de los "gastos particulares de  uno o más vecinos concretos".

En cuanto al "reparto" de gastos, en el primer caso de nuestros supuestos  (bloque solo de pisos), la factura de reparación de una teja la pagan entre todos los propietarios, lo mismo que la reparación de una baldosa del portal. Pero, en la segunda comunidad (bloque de pisos y locales), mientras que la reparación de la teja la pagan todos, la baldosa (en general) solo la pagan los pisos.

2º.- Entonces, lo primero que se  hace, y no se entiende bien a la hora de analizar el problema (por lo que se desconocen las consecuencias de este sencillo acto), es que se "reparten" las facturas entre esas dos "secciones" ?la "general" y la de "viviendas"?, pues la existencia de grupos distintos de propietarios  ?formados por propietarios que deben hacer frente a unos gastos u otros?, genera la existencia de secciones comunitarias. En el segundo caso (bloque con pisos y bajos),  la comunidad tiene una "sección general" y otra "sección de viviendas", y, cada vez que llega una factura, hay que establecer a qué sección va, lo que se denominamos "repartir".

Pero ¿Qué pasaría si el albañil de nuestro caso reflejara, en una única factura, un coste de 100 ? por reparar la teja y, otro, de 200 ? por reparar la baldosa, en lugar de emitir dos facturas distintas? ¿Debería ir el importe de esa factura, en su totalidad, como gasto general?

A cualquiera, con dos dedos de frente, se le habrá ocurrido que los 100 ? de la teja se contabilizarán como "gasto general" y que los 200 ? de la baldosa se contabilizarán como "gasto de las viviendas". Además, el IVA habría que repartirle entre las secciones en proporción a esos importes. Es decir, que el importe total de la factura habría que "repartirle", con un criterio objetivo, entre las dos secciones.

¿Y qué se debería hacer si la empresa de limpieza pasara una factura global por la limpieza de las escaleras y la de los garajes, en un supuesto en el que no todos los pisos tuvieran garaje? ¿La cargaríamos en su totalidad a la sección de garajes o preguntaríamos por el coste de cada labor?

Nos encontramos con algo que no han contemplado seriamente los tribunales, la existencia de una "factura compartida", que puede tener, como en el caso del albañil, "conceptos específicos" e "importes específicos" para cada sección; o, como en el caso de la limpieza, un "importe global" por el total del "gasto compartido" por las dos secciones.

El "reparto" de las facturas supone el "reparto del importe" de las facturas, por lo que una factura puede tener que "repartirse" entre dos secciones, a diferencia de lo que ocurre, en este tipo de casos, en la falsa realidad, en la que se imputa su importe total a una de las secciones (a la general).

TERCERO.- Hemos visto que hay 1.0.- facturas de distintos tipos: 1.1.-  por "gastos generales" y 1.2.- por "gastos particulares" (entre ellos, los de viviendas), que dan lugar, generalmente, a dos secciones en las cuentas comunitarias, por lo que 2.0.- las facturas que se reciben deben "repartirse" entre las secciones 2.1.- asignando su importe total a la sección correspondiente, cuando se trate de facturas que solo tengan "gastos específicos" de cada sección. Pero una factura puede contener "gastos generales"  y "gastos particulares", que sería 2.2.0.- una "factura compartida" ya sea por contener  2.2.1.- "gastos específicos" de cada sección o 2.2.2.- un "gasto global" común a las dos secciones. Hecho el "reparto", se procede, para su cobro a 3.0.- la "distribución", del importe correspondiente de cada sección, entre los propietarios beneficiados por ese servicio o suministro; y sabemos que los gastos 3.0.- se pagan, en principio, 3.1.- por consumos, o 3.2.- por coeficientes (cuando no se puedan calcular los consumos individuales) o 3.3.- de otras formas aprobadas legalmente, incluyendo la posibilidad de exonerar a algún propietario del pago de algún gasto o de cobrarlos a partes iguales.

"Repartir" entre secciones y "distribuir" entre propietarios son dos operaciones distintas. Por ello, es posible que un gasto cuyo importe no se pueda "individualizar por consumos" entre los propietarios beneficiados por ese servicio a la hora de proceder a su "distribución", pueda, previamente, tener que "repartirse", con un criterio objetivo, entre las diversas secciones, si se tratara de un "gasto compartido" que afectara a varias de ellas.

Cualquiera que sea el gasto, siempre será posible "repartirle" correctamente entre las secciones y "distribuirle" entre los propietarios, pues ese gasto tendrá un origen y un beneficiario (todos ellos o algunos en particular), y, siempre, habrá un criterio para calcular a) qué parte de ese gasto consume cada sección, o b) si se trata de un gasto de propietarios determinados y c) si la distribución se hará por consumos o por coeficientes.

Según la LPH, los gastos generales pueden ser objeto de "individualización por consumos"   y no solo el agua o el gas, que son gastos particulares  de los propietarios de los pisos, y de los que se habla siempre en estos casos sin hacer referencia 1º.- ni a los "gastos compartidos individualizables por consumos en el "reparto" entre secciones", como son el gasto del administrador y el del seguro; ni 2º.- a los "gastos generales individualizables por consumos en la "distribución" entre propietarios", como son los gastos por las copias de actas y convocatorias, o los gastos de correo.

Si el administrador administra tanto los "gastos generales" como los "gastos de las viviendas" ¿Es razonable que a estas, al hacer el "reparto" entre secciones, no se las impute un gasto por una labor que tiene un coste económico y de la que se benefician en mayor medida que los locales? Dicho de otra forma, si los comercios situados en los bajos del edificio tienen, al igual que las viviendas, unos gastos de administración de sus facturas de agua, luz, limpieza? esos "gastos de administración de los gastos de los locales" ¿Son "gastos generales"?  ¿No? Pero, entonces ¿Por qué los "gastos de administración de los "gastos de viviendas"" son "gastos generales"?  Y si, por otra parte, cada vecino recibe una copia de cada acta, ¿Es razonable que (en la "distribución" entre propietarios) se cobren las copias por coeficientes cuando todos reciben la misma cantidad y se puede medir el "consumo" individual?

Mario Rodríguez Guerras

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