Ley de la vivienda ya en vigor, ¿Qué se aplica ya?

La Ley de la vivienda entre otros aspectos pretende regular el precio de los alquileres de vivienda en aquellas zonas que considera tensionadas,  la actualización de las rentas creando un nuevo índice de referencia, ofrece nuevos incentivos fiscales y puede gravar los casos de viviendas vacias

La camara alta del Senado ha aprobado el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda , sin cambios respecto al que llegó del Congreso de los Diputados, con los votos favorables de PSOE, ERC, EH Bildu y partidos de la Izquierda Confederal, y los votos negativos de PP, PNV, Junts per Catalunya, Cs, Vox o UPN.

Estas últimas opciones políticas rechazan la nueva Ley considerando en ella una clara debilidad jurídica , una descarada invasión de competencias y suponen que la Ley facilita la okupación de viviendas, e interfiere en el derecho a la propiedad privada.

La Ley de la vivienda entre otros aspectos pretende regular el precio de los alquileres de vivienda en aquellas zonas que considera tensionadas, permite la actualización de las rentas creando un nuevo índice de referencia, ofrece nuevos incentivos fiscales y puede gravar los casos de viviendas vacias. Tambien es pretensión de esta Ley regular las ayudas al acceso a vivienda social , crear un parque de vivienda asequible y controlar los desahucios.

A continuación planteamos con más detalle que medidas son inmediatas (en un plazo de 15 dias desde la publicación en BOE) y cuales dependen de las CCAA y Ayuntamientos y deberan esperar sus informes especÍficos.

¿Qué medidas de la Ley de Vivienda entran ya en vigor?

Aumento del IBI de las viviendas vacías

Se establece de inmediato un recargo de hasta el 150 % en el IBI en aquellas viviendas que lleven más de dos años vacías. En la normativa se especifica: "se modula el recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI, que podrá aplicarse a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal, tasadas por la Ley. Asimismo, se establece el incremento del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI hasta un máximo del 150%, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal, con el objetivo de que tenga un mayor efecto en la optimización del uso del parque edificatorio residencial y refuerce el instrumento de los Ayuntamientos para hacer frente a situaciones de vivienda desocupada a través de la fiscalidad".

Y apunta la Ley "el recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, juntamente con el acto administrativo por el que esta se declare".

Prórrogas en los contratos de alquiler para vulnerables

El arrendatario que acredite una situación de vulnerabilidad social y económica podrá solicitar una prorroga extraordinaria de un año en su contrato de alquiler cuando el arrendador se considere un gran tenedor de viviendas (propietario de 10 o más viviendas o cinco si están en zona de mercado tensionado)

En concreto expone la Ley: "podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento".

Limites a la actualización de las rentas del alquiler

Como sabemos ya existe un tope al incremento del precio de la vivienda en los nuevos contratos desde marzo de 2022. Esta medida económica se tomo para combatir los efectos negativos de la guerra de Ucrania , no siendo ya el IPV una referencia válida en lo que se refiere a actualización de precios de alquiler. Ahora y hasta final de año los nuevos contratos de alquiler no podrán subir más de un 2%. En 2024 un 3% como máximo y en adelante, a partir de 2025, se establecerá ya un nuevo Índice calculado por el INE junto al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Esta norma se aplica tanto a grandes tenedores como a pequeños propietarios y es válida salvo caso de acuerdo entre propietario e inquilino.

Minima información que debe ofrecerse en la compra y alquiler de vivienda

Con la nueva normativa se delimita la minima información que debe proporcionarse en las operaciones de compraventa. Información tanto del inmueble como del propietario si lo requiere el comprador o inquilino:
-Características del Inmueble y el edificio (acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda, superficie útil y construida de la vivienda ,servicios de los que dispone el edificio y su antigüedad, certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad)

-Condiciones económicas (Precio y conceptos en él incluidos)

-Condiciones de pago y financiación

-Y ha resultado polémico que el inquilino tenga acceso, dice la Ley, a la: "identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación". Incluyendo sanciones económicas si esto se incumple.
Para los profesionales del sector este punto supone un aumento en la burocracia y una ralentización evidente en los procedimientos y operaciones inmobiliarios. Pudiendo incluso provocar la desaparición de pequeñas inmobiliarias a las que no compensaría el esfuerzo a realizar o el riesgo que supondría.

¿Qué es "el gran tenedor de viviendas"?

Se define el "gran tenedor" de viviendas como el titular de más de 10 inmuebles urbanos, sin contar garajes y trasteros o superficies de más de 1500 m² y que sean de uso residencial.
Esto último es lo que aporta la nueva Ley al Real Decreto-ley 11/2020, donde ya se contemplaba esta figura, además de plantear una disminución del número de inmuebles considerados a 5 cuando se trate de entornos de mercado residencial tensionado, consideración que será competencia de las CCAA

Normativa relativa al régimen de vivienda protegida o ?incentivada?

Este punto viene recogido en el articulo 16 que expone que: "las viviendas protegidas estarán sometidas a un régimen de protección pública permanente con las salvedades que excepcionalmente pueda prever la normativa autonómica en caso de que exista causa justificada debidamente motivada para su descalificación o para el establecimiento de un plazo de calificación con la fijación del número de años de esta, que como mínimo deberá ser de 30 años"

Igualmente el artículo 17 determina que "los poderes públicos, en el ámbito de sus respectivas competencias, podrán impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas" y define la vivienda asequible como "aquella vivienda de titularidad privada, incluidas las entidades del tercer sector y de la economía social, a cuyo titular la Administración competente otorga beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a residencia habitual en régimen de alquiler a precios reducidos, o de cualquier otra fórmula de tenencia temporal, de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado"

Modificaciones en desahucios, ejecuciones hipotecarias y subasta de inmuebles

La nueva Legislación aporta una serie de modificaciones respecto a los desahucios, subasta de inmuebles y ejecuciones hipotecarias:

El texto introduce cambios de calado en el procedimiento de desahucios, de ejecución hipotecaria y en la subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad:

-Las Administraciones públicas competentes recibirán la resolución que fije la fecha de comprobación de la situación de vulnerabilidad de los ocupantes de la vivienda sin necesidad del consentimiento de los interesados.

? El demandante deberá indicar si el inmueble es la residencia habitual del ocupante. También deberá acreditar con informe del Registro de la Propiedad su condición o no de gran Tenedor y en este último caso , deberá indicar si los ocupantes están en situación de vulnerabilidad.

-Las administraciones públicas establecerán un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes previo al procedimiento propiamente dicho en los casos de gran tenedor, vivienda habitual y vulnerabilidad económica, dándole al juez la potestad de añadir criterios de vulnerabilidad adiccionales ante situaciones concretas.

-El procedimiento de suspensión automática del procedimiento de desahucio por el Letrado de la Administración de Justicia actual dará paso a un sistema de decisión previa valoración ponderada y proporcional de los casos.

? Los plazos de suspensión de los procedimientos de desahucio pasarán a ser de 2 meses para las personas físicas y 4 para las personas jurídicas y no de 1 y 3 meses como son actualmente.

La Ejecución de los bienes hipotecados

En estos casos también se extiende la protección para los mas vulnerables en supuestos de ejecución hipotecaria:

-Obligación del ejecutante de indicar si el inmueble es la vivienda habitual del ocupante, si este está en situación de vulnerabilidad y también indicar su condición o no de Gran Tenedor de vivienda a través de informe del Registro de la Propiedad

-Que previamente haya habido un procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes regido por las Administraciones Públicas competentes. como requisito de admisibilidad de la demanda de ejecución hipotecaria.

Inmuebles en subasta

En los casos de subasta de inmuebles en situaciones de vulnerabilidad , la protección supone que :

-El ejecutante deberá declarar la situación o no de vulnerabilidad del ocupante.

-Si el ejecutante no se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación entre las partes no podrá iniciarse la vía de apremio

Por último en los procedimientos de señalamiento del lanzamiento del desahucio deberá concretarse la fecha y hora en que se materializará.

Obligatoriedad del pago por medios electrónicos

Las rentas de alquiler de los nuevos contratos se pagarán a partir de ahora a través de medios electrónicos. La excepción: "cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada".

Honorarios de gestión inmobiliaria

Los gastos y honorarios de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a partir de ahora a cargo del arrendador.

Medidas a la espera de que se declaren las zonas de mercado tensionado por parte de las CCAA y Ayuntamientos.

Estas medidas , necesarias para corregir desequilibrios en el mercado inmobiliario, se basarán en el análisis y denominación de determinadas áreas de población como Zonas de mercado residencial tensionado y en la planificación de unas medidas especificas en cada caso.

Las Administraciones competentes determinarán estas zonas "a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, estableciéndose unas reglas procedimentales para su declaración a los efectos de la legislación estatal"

Normas para declarar una zona de mercado residencial tensionado

Se establecen una serie de normas a la hora de declarar una zona de mercado residencial tensionado.

Se realizará un análisis previo sobre la situación del mercado residencial, evaluando el esfuerzo de los hogares para tener una vivienda con dignidad y adecuación.

Una memoria preceptiva deberá justificar el riesgo de ofertas insuficientes de viviendas para la población, teniendo muy en cuenta la formación de nuevos hogares.

El plan específico propondrá medidas de corrección de los desequilibrios con los objetivos de:

? Que el coste de la hipoteca o del alquiler  de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, no debe superar el 30% de la media de los ingresos del hogar.
? Que  en los cinco años anteriores a ser declarada una zona como mercado de vivienda tensionado el precio de compra o alquiler  no haya experimentado una subida mayor del 3% a la subida del IPC de su CCAA.

La resolución del procedimiento deberá ser comunicada a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana con carácter trimestral. El Mitma recibirá de las CCAA la relación de zonas de mercado residencial tensionado, siendo vigente esta consideración durante 3 años si persisten las circunstancias que lo justifican,

Contratos todavía vigentes en una zona de mercado residencial tensionado

Los topes en el aumento del precio de alquiler del 2% (2023), 3% ( 2024) y nuevo índice de referencia(a partir de 2025) se mantendrán. Sin embargo, ahora,  una vez agotado el plazo de 5 o 7 años (según el titular de la vivienda sea pequeño propietario o gran tenedor) de los contratos de alquiler , el inquilino en zonas tensionadas podrá solicitar una prórroga extraordinaria anual de su contrato , por un máximo de tres años.

Salvo que el propietario necesite ocupar con su familia la vivienda, pacte con el inquilino o se genere un nuevo contrato con las limitaciones de renta correspondientes, deberá aceptar estas prorrogas.

Nuevos contratos en una zona de mercado residencial tensionado

Según si el titular de la vivienda es pequeño propietario o gran tenedor deberá asumir unas normas respeto a los nuevos contratos en zonas tensionadas:

Si se trata de un pequeño propietario

Los nuevos contratos no podrán tener unas rentas superiores a las del contrato anterior , vigente en los últimos 5 años.. Si bien se actualizará su clausula según Ley, no podrá con llevar nuevas condiciones y gastos que no apareciesen en el contrato anterior.
Sólo podrán actualizar las rentas con un 10% máximo en caso de justificarse obras de rehabilitación para la mejora energética o la accesibidad en los dos últimos años anteriores al contrato nuevo. Cuando se firme un contrato de 10 años o más de duración, o si se ofrece al inquilino un derecho a prorroga de estos 10 años o más de duración.

Si se trata de grandes tenedores o en contratos en nuevos pisos en alquiler.

En los nuevos contratos de alquiler de grandes tenedores de viviendas en zonas tensionadas, la renta pactada estará marcada por el índice de precios de referencia que se establezca según el tipo de vivienda, edificio y condiciones en las que se halle, o siguiendo la pauta del contrato anterior.

Nuevo índice de referencia para la renovación anual de los contratos de alquiler

Con el fin de contrarrestar aumentos desproporcionados en el precio de las viviendas de alquiler, el Instituto Nacional de Estadística (INE) establecerá, en vistas a 2025, un índice de referencia para la actualización de las rentas de los contratos de viviendas de alquiler.

Los gastos en los alquileres en las zonas tensionadas

Será posible un pacto entre las partes que atribuya los gastos generales de la vivienda al arrendatario, pero nunca en zona de mercado tensionado, si esta distribución de gastos no apareciera en el contrato anterior.

Entrada en vigor de las deducciones fiscales el 1 de enero de 2024

Los nuevos incentivos fiscales para los arrendadores se aplicarán según la declaración de la renta de 2025, correspondiendo al curso económico de 2024.

La reducción general sobre el rendimiento del alquiler en los nuevos contratos pasa de un 60% a un 50%.

Las ventajas fiscales sobre los inmuebles siempre en zonas consideradas de mercado tensionado serán las siguientes:

-Deducción en un 90% cuando el mismo arrendador, en zona de mercado tensionado, rebaje la renta de alquiler en más de un 5% respecto al anterior contrato. Siempre después de aplicar la clausula de actualización correspondiente.

-Deducción en un 70% cuando estos inmuebles sean considerados vivienda asequible incentivada o protegida y se alquilen a jóvenes de entre 18 y 35 años, o que sean procedentes de la administración pública o entidades del tercer sector, entidades sin ánimo de lucro o sean participes de algún programa de carácter social que limite sus rentas.

? Deducción en un 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos anteriores, la vivienda se haya rehabilitado en los dos años anteriores a la fecha del contrato de arrendamiento.

Más info: https://www.inmonews.es/ley-vivienda-en-vigor-normativa-aplicable/